写于 2017-03-06 07:29:12| 乐lo588百家| 经济
在18:26阅读时间更新2006年6月7日 - 泽维尔Timbeau,分析主管和预测OFCE的,周三,2006年6月7日,整个辩论与OFCE合作发布时间07 2006年6月,在下午4时33分19分钟诺斯特罗莫:这是投资中期还是长期(例如人寿保险)的好时机? Xavier Timbeau:今天的人寿保险,与其他投资相关,优势在预计会出现干扰的情况下,这是一项安全投资尽管如此,直到今天,人寿保险是一项税收优惠,利率保持独立的基本宏观经济环境德亚不像在法国的一种根深蒂固的想法,我坚信,我们都在一个房地产崩盘的两个边缘主要原因有:住房需求不会无限伸展(目前存在着巨大的不找到买家,住房也很相对高估的潜在买家的现实可能性的家庭的数量),并且,另一方面,我发现以储蓄形式投资其资本比在房地产中投资更有意思,因为房地产难以获得年收益率3%的小错误?泽维尔Timbeau:就个人而言,我不认为这是房地产崩盘也就是说,房地产市场将经历在我看来变化坦率地说,特别是上升到每年15%,在近几年的风险是非常可能在吸收的过程中当人们购买时我们遇到了崩溃,因为他们认为价格会继续上涨而且,在这种情况下,它可以创造一个只有过去的上涨才能证明其合理性的泡沫。价格和价格的预期一旦价格预期转变,房地产市场的价格就会转变,我们就会崩溃在最近的法国案例中,与1991年的情况相反,成为房主的人这样做主要是为了自己居住。他们的行为指导是他们在一方租房,另一方面将储蓄存放在各种产品之间进行的仲裁。另一方购买公寓或他们居住的房子利率非常低,银行的行为也发生了变化,这些银行的持续时间很长(我们从10年到25年,有时甚至更多)滑块已显着移动结果:最好成为业主这两种现象 - 利率下降和贷款期限延长 - 解释房地产价格上涨今天,利息将会上升,因此价格上涨的支柱之一将停止支撑市场但另一方面,银行继续放贷时间很长,并继续放贷,因此即使住房需求并非无限可扩展,许多人获得房地产贷款,即使今天他们是比过去尼基塔更年轻的人​​和更富裕的人:一些机构唤起债务r家庭ecord,特别是在法国难道你不认为这会导致房地产市场的不稳定吗?泽维尔Timbeau:你真的需要高负债和债务记录或过度负债区别是,当我们再也不能由债务这是一件很真实的,令人担忧引起的力应付,但aujourd过度负债的案件涉及相当贫穷的人,他们通常陷入生活中的事故,并且欠税务机关或消费者信贷负债。过度负债是非常重要的事情。例如,罕见的法国房地产信贷违约率最低的发达国家由于法国人倾向于以固定利率偿还债务,他们很少受到利率上升的影响。当然,我们在法国达到了创纪录的债务水平,但在过度负债方面没有任何令人担忧的问题法国的债务对他们的收入,相比债务美国人或英国人时低,这表明仍然有很大幅度的今天65%达到债务在法国,也是法国的遗产现已超过其收入的400%,达到了,所以净资产的情况是非常积极的JB:我在寻找一个先回家,你建议现在买还是等? Timbeau泽维尔:这是一个很难回答的问题,并表示该计划的难度在今天的房地产市场价格很高,因为利率低,明天如果价格下跌是这样,这是因为利率已经为潜在的买家上升所以,如果在财政负担的增加是一个事实,即我们购买更便宜,可如果相当正偏移的情况可以是中性相对于今天价格下降比较强,或者说否定这可能是现在在中立区,在那里稍等一会儿就会赚不了多少,除非一系列灾害是可能的,但显然是不可能预测的,应保持在接近中性的区域了,而如果你是非常悲观的,你可以玩等待如果需要住宿,有一个窗口,仍然播放,但一切都取决于这种预期正在于未来,当然做,就不可能有什么会发生,我们在同一个世界一个准确的预测,其中金融工具的发展让大家做的这个赌因此,在房地产的任何未来的买家不得不建立自己的赌我会保持我也拿巴黎,而不是那些谁付钱给我,我的选择是我们宁愿去一个动荡的阶段,该卡将被模糊了一段时间,然后我们会离开对利率相比较低艾格尼丝最近几天,令人震惊的头条新闻在美国媒体报告房地产崩盘有早期(肿胀库存,房屋开工率显着下降,借款人失败)是否存在与法国传染的风险?泽维尔Timbeau:危机蔓延的问题,应该掉以轻心今天有没有直接的传染机制没有联系的房地产市场在加利福尼亚州在法国的房地产市场,但是这些市场操作在相同的全局参数,这些参数是利率,这是便于观察,和另一组的参数多一点很难观察到,这是那些允许银行在利率实际放贷风险溢价主权率(国债利率),或延长贷款期限,这是因为当了30年准备好固定利率,我们打了一个赌了30年一个微妙的操作事实上,利率不上浮大大高于约定的利率银行金融工具来管理这些这些方法被称作衍生克雷迪问题牛逼这是最近的金融创新其实,泡沫,而非是对房地产市场,将是对市场的这些信贷衍生品,如果有加州和市场之间没有联系巴黎,信用衍生工具市场是高度全球化的市场,并在同一时间有关,对这些信用衍生产品市场的经验很少,如果在美国的恶化会不会导致尚不清楚一个携带到欧洲,因此在欧洲的条件,而总的宽松政策缺乏了很多这些机制的知名度,它可能会在这些信贷衍生品中年危机这可以解释的动荡来阿隆:这似乎相当明显,世界(美国,欧洲,日本)左右的利率,不会停止在一个中等增长到长远的未来如果我们加上石油价格并且美元不会变弱(并且它可能还没有结束),今年可能会发生什么来预测股市? Xavier Timbeau:股票市场的问题很有意思,因为它们可能比房地产市场更不稳定。它们更加全球化,它们是更多投机和流动性的主题。在利率上升,通胀上升和经济增长放缓的情况下,股市可以真正延续自2006年5月以来当时的经济衰退。事实上,我们可以有一个糟糕的2006年,甚至是坦率的糟糕自5月份以来,世界市值已经减少了近3,500亿欧元,也就是说超过了峰值的两倍。法国据说,每个人都在期待的是关键利率的下降,特别是在美国。模式是,他们已被提高以对抗通货膨胀并使其正常化货币政策在2000年后的扩张阶段之后,现在春天已经收紧,在控制通胀预期的幌子下,货币政策可能会逆转,这个在今年年初说,在这种情况下,我们将有一个年底,可能会很大程度上赶上春天的气洞。今天金融市场的紧张情绪取决于美联储新总统的能力,M伯南克,实施这种非常精细控制货币政策的情景今天是他掌握着经济和金融环境的关键莫斯塔法:我认为在法国股票市场上买股票和债券投资组合经理提供三种情景:第一种是低风险;第二,第三和中等风险,高风险的第三种情况是诱人的,因为它允许在条件良好的情况下,冲击具有较高你觉得现在的环境是有利的,哪些风险这种情况? Xavier Timbeau:首先,我是一名经济学家,而不是投资顾问。我不是真正在股票市场或金融市场上发财的人。我能给予的建议必须小心谨慎理论上的问题是我们现在拥有非常复杂的工具,可以将我们自己定位在风险和收益之间的下降曲线上。投资风险越高,回报越高。先验,风险回报协议是每次都是由金融市场的深度正确建立所以基金经理提出的不同要素提出这种套利基本上,选择是根据他的个人情况,在风险和回报之间取得最佳平衡我们是否已经有很多低风险投资,或者我们已经非常暴露?否则,市场每次都会根据我认为在动荡阶段所有代理人的期望来判断风险和回报,因此那些愿意承担风险的人可以获得可观的回报。他们的兴趣看到更安全的产品低得多的收益率“的市场风险,作为一个CRASH是股市” Visiedo:你现在是什么之间最有趣的投资房地产和股市?谁最容易发生撞车危险? Xavier Timbeau:毫无疑问,风险最大的风险是证券交易所可能产生最大回报的那一个,它也是证券交易所房地产是一项具有与仲裁相关的特殊性的投资我们在住房租金和抵押贷款成本之间做了什么,或者房地产资本得到了什么,但是经过长达10年或15年的时间进行计算,知道今天的利率处于低点,他们会回升,房地产价格处于高位,他们要么稳定要么会有所下降此外,房地产市场十分活跃的今天,它顾名思义是,对于谁没有一个伟大的遗产,一个有吸引力的投资YORAP很多人仍然是:你没有提到什么货币你是主要货币演变的场景吗?兑美元和欧元日元如何住宅市场与货币进行交互?有什么后果?泽维尔Timbeau:货币市场的计划,欧元对美元升值复杂,但预计大多数是亚洲货币兑美元因此,除非升值亚洲大规模干预再次以防止本国货币升值对美元,它希望与美元,欧元和标准化贬值对亚洲货币,在这种情况下,我们会而在一个现状,具有降低美国的经常账户赤字,在欧洲多一点的增长,因此,减少全球不平衡的,具有相当低利率,并在几年的持续增长之前,我们可以做不排除最坏的情况下,这将是美元的松动,特别是兑欧元和欧元区不是全球资本的避风港,这将是整个灾难e世界,随着利率和今天,所有的金融市场参与者都高度依赖于彼此的世界货币的这种运动的上升,导致金融危机的一个非常快速的传输整个世界都在欧洲房地产市场将间接影响,但在上下文反正再次所有市场非常非常恶化,美国的货币政策是全球交易所的主要驱动力,并再次,预计所有的技能和主席的技巧,避免粗暴调整的缺陷上交换悲观的情况是相当不可能现在JB:你认为这两个市场的崩溃(交易所和房地产)可以导致对方垮台?或者你认为我们可以参加转学?泽维尔Timbeau:有可能是一个转移,因为已经在2000年后是什么引发房地产市场的上升转移,是在2000年互联网泡沫的破灭,与政策相结合非常激进的货币和企业的现金来户,这些债务能力的提高推迟推迟这样的想法是一个想法,这是正确的,即使有可能会拧下两个时间市场如果我们对信贷衍生产品市场,极大地扰乱所有金融市场,一场重大危机是否股票,债券,房地产或其他佩德罗:在什么欧元兑价值美元,你认为我们进入红区吗? Charnine:美元的松动/欧元可以是残酷?在一个月,三个月,六个月?泽维尔Timbeau:一进围绕1.30-1.40红色区域,超越1.50低估的美元带来了真正的问题拧下可以是非常残酷的,因为外汇市场是往往使超调,因为当您预计货币将贬值,删除该货币计价的所有资产市场,所以你增加对货币和今天的巨大压力比美国人其他人持有美元资产和美元资产,例如日本的中国的银行和银行控股1700多个十亿美元,如果他们预计美元的松动,他们会很试图摆脱他们的美元,他们是毫无价值之前,所以他们会在很短的时间内释放大量资金,货币市场看到前所未有的规模,所以我们生活丹是个危险的世界,这一切的权重是美元和美国经济是必不可少的,大家的,因为这对经济的平稳运行,如果这种威胁对美元压制的唯一元素,我们将投入到位所有元素,甚至人为地支持突然之间,这种风险变得非常理论化且极不可能朱利安:在法国购买资产(股票市场,房地产)时,婴儿潮一代的份额是多少?它们对价格上涨的影响是什么?价格上涨最多的年龄和收入群体是什么?泽维尔Timbeau:有播放了很多的元素,它的生命保险,无论是税收和辈分的原因,储蓄相当丰富的五十谁在这个投资中发现一个脱离了房地产市场这不是人口的老龄化,所以现在正在市场上的婴儿潮一代。可能会产生影响,但在几年内,当这些大人物离开养老院时,将死,因为他们将流通大量的房地产但今天在房地产市场上真正的赢家是年龄较小的年龄组,谁是30至45岁,并充分利用延伸贷款条款随着银行贷款至30美元,它们向30岁以上50岁以上的人提供贷款。因此,这些新的长期贷款特别有利于这些相当年轻的阶层。被发现有相当高的收入房地产市场的爆炸也可能在一定的收入不平等的情况下找到它的来源今天,年轻和富有的人很容易获得贷款,这就是推高价格,讽刺情况的原因。从排除住房类别的角度来看,这一点并不是微不足道的,因为它们在根据银行家或年长者的说法,相反,不再能够进入住房并且无法在租户或所有者Vincent之间进行仲裁而增加租金:CAC 40在此不到4,800点那一刻你认为下行风险仍然很大吗?您认为它仍然可以合理地下降(除了9月9日的事故)?或者它是否处于稳定阶段,即使意外下降,因此应该快速重定向到5,000点以上?泽维尔Timbeau:如果我知道,我会很富有,因为这类问题可以用工具,如权证,允许持有这种赌注,并且对发展非常显著的杠杆作用可以带来今天CAC 40的演变将从根本上取决于美国货币政策的演变美联储是否继续提高其利率,这对CAC 40来说是不利的,还是会开始?它的费率下降,这将使CAC 40能够迅速返回到5,000?另一个问题是欧洲央行的货币政策如果它在一个四分之一的速度点上退回两到三次,那么CAC 40将无法在今年年底之前回到5,000另一方面,如果欧洲央行最初没有调动其利率并以某种方式脱离美国的货币政策,我们可能会对欧洲产生冲击,特别是对CAC 40的关注我们认为欧洲央行宁愿关注美联储。很大的不确定性是美联储是否会非常冷静并将宣布降息,或是否会担心,并将进一步收紧其货币政策Miray:油价对坠机风险有直接影响吗?这不是本质上的猜测吗?石油应该按照一些人的要求以欧元计价吗? Xavier Timbeau:这是否与股票价格有直接联系?这通过通货膨胀产生间接风险油价可能导致通货膨胀,推动央行做出反应,从而提高利率,而利率上升可能导致在预期通货膨胀的背景下崩溃,这对金融市场来说永远不利。石油是非常特别的,因为我们知道只有有限的数量,而且我们面前有五年,十年,三十或四十年的消费如果油用完了你有一个替代之前,这将是一个无限的代价,因为最后一滴石油将是,如果极其宝贵的,相反,我们在10年,20年或50年的替代品,石油将是值得的而关于石油投机没有更多的猜测是围绕这个观点:石油,他将成为一件很昂贵的或不必要这么不值钱吗?我们不能说任何东西就不错了油价因此应该任何炒作的空间在欧元不会改变任何东西安东尼为什么法国唯一的市场数据,他们来自房地产经纪人或公证人的定名(因此它有在24个月以上(FNAIM)为“平稳”的曲线或趋势反转)呈现一个健康的市场,即使使用滑动平均值的兴趣?为什么官方价格和销量数据未公布? (它们的存在,因为交易导致纳税)Timbeau泽维尔:事实证明,有问题的数据是今天发表法国有两种类型的数据:那些由演员公布,谁并不总是可靠的:那些INSEE与公证人合作出版的,但控制和行政管理,这是非常可靠的保证方法,并INSEE和确实的网站上发布有协会的性质研究的网站上公布兑付的数据传输税:wwwadeforg这些数据是非常有趣的,因为它们表明市场依然非常强劲,